Жилые и мертвые

Если говорить о стоимости недвижимости, то применительно к Казахстану работает правило пяти "А" – Алматы, Астана, Актау, Атырау, Актобе. В этих городах рынок недвижимости еще кое-как шевелится, но в остальных регионах нашей страны мертвый штиль.

Председатель экспертного совета Респуб-ликанской палаты оценщиков Александр Калинин вспоминает, что в Алматы и Астане количество сделок с недвижимостью зашкаливало за две тысячи в день. А сейчас в южной столице ежедневно заключается не больше ста сделок. Многоэтажные дома возводило 912 строительных фирм, теперь работают единицы. В местах не столь отдаленных находятся 27 бывших руководителей строительных компаний. Жильем торговали 425 риелтерских контор, но теперь и у них кризис жанра.Да, сдулся рынок недвижимости, который парадоксальным образом сочетает в себе отсутствие разумного предложения при огромном неудовлетворенном спросе. Рынок жилья баснословно переоценен и уперся в низкую покупательскую способность граждан. Купить себе квартиру могут не более 15% населения.Все пока держится на госпрограммах строительства доступного жилья, сносе ветхих строений, Жилстройсбербанке и Программе развития регионов. За последние два года в рамках строительства, поддержанного государством, было введено 4 млн квадратных метров жилья, что закрывает примерно 10–12% спроса.Итак, что мы имеем? Рынок элитного жилья рухнул окончательно и бесповоротно. Как капиталовложение шикарная квартира не оправдала ожиданий. Все реальные движения могут происходить только в эконом-классе. Причем на вторичном рынке жилье идет нарасхват не меньше, чем на первичном. Это связано в том числе и с тем, что по стандартам советских времен под подсобные помещения отводилась гораздо меньшая площадь.На первичном рынке жилья тоже не до жиру. Там, где раньше на одном этаже проектировали две квартиры, сейчас пытаются впихнуть все десять. Если раньше дом в 10–12 этажей возводили на участке 60 соток, то теперь укладываются в 30. Александр Калинин так описал тип новой недвижимости, наиболее целесообразный с точки зрения окупаемости: это должна быть точечная застройка, втиснутая в хорошее место с уже имеющимися коммуникациями. На нижних этажах – ресторан, на верхнем ярусе – что-то вроде мини-гостиницы, посередине – офисные помещения. Второй беспроигрышный вариант – это супермаркет в центре спального района. Единственное, что требуется от его владельца: не задирать безбожно цены.Цены на земельные участки тоже обрушились. Основной причиной явилось наведение порядка, когда стало труднее поменять его целевое назначение. Огромное количество земли находится в залоге у банков. При ее продаже дисконт достигает 80%. Банкиров можно понять – их закрома переполнены.В глубокой депрессии и аптекари. Более строгая регуляция и новые требования ставят их бизнес на грань выживания. А вот парикмахерские и салоны красоты еще держатся – женщины туда ходили и будут ходить, несмотря ни на какой кризис. В гигантских моллах на половине бутиков висит табличка "ремонт". На самом деле просто отсутствуют желающие их занять. Расценки за съем офисных помещений упали в разы – "хотелки" арендаторов завышены процентов на сорок. Покупатель с живыми деньгами – король на рынке.Какой же выход из сложившейся ситуации? Александр Калинин считает, что у нас нет других вариантов, кроме строительства доходных домов эконом-класса и развития аренды. Конечно, это не совсем совпадает с нашей ментальностью, но ведь до 60% американцев живут в арендованных квартирах. Оплата съемного жилища с последующим выкупом не должна превышать 35% доходов семьи. Все, что свыше, лучше назвать ипотекой. Цена аренды жилья, по мнению Александра Калинина, обязательно должна регулироваться государством – это легко сделать через ставку капитализации. В строительство арендного жилья можно привлечь пенсионные деньги. Калинин уверен, что в таком случае будет обеспечена доходность пенсионных
активов на уровне 15–20% в год.